開發環節涉及很多稅種，所得稅土增稅要求清算，這對財務制度就有很嚴格的要求，如果財務制度不達標  本能夠用直接成本法扣除的，只能用合計數建筑面積法分攤，造成清算中扣除減少，稅負上升。

印花稅

1、涉及印花稅主要合同項目。簽訂合同時盡可能價稅分離

（1）采購甲供材料：購銷金額萬分之三

（2）建筑安裝工程承包合同：承包金額萬分之三

（3）建設工程勘察設計合同：收取費用金額萬分之五

（4）借款合同：借款金額萬分之零點五。只有從金融機構借款才涉及印花稅，對金融機構的判定，我們要看有沒有銀保監金融許可

（5）財產保險合同：收取保險費收入金額千分之一

2、印花稅征收方式分為查實征收和核定征收兩種。核定征收印花稅需要取得印花稅核定通知書，核定征收購銷環節具體核定比例由主管稅務機關確定。房地產企業財務人員在新項目開發前期應充分了解本地區房地產行業印花稅購銷環節具體核定征收比例，通過測算確認本企業在開發階段應采取哪種征收方式更有利。如開發初期合同較多，可考慮采用核定征收方式，進入經營期合同較少情況下，可申請采用查實征收方式達到印花稅合法節稅目的。

土地使用稅

土地使用稅關鍵點在于準確計算不同性質計稅起始時間

一、建造期間土地使用稅計稅起始時間《城鎮土地使用稅暫行條例》第9條：新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅;

(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。財稅[2006]186號第2條第1款（主要針對建設用地）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

交地時間最好放到月初，省了一個月土地使用稅，房地產企業由于建筑面積廣，一個月的土地使用稅金額也很大。另外開發企業盡可能履行紙面移交手續，避免政府因為動遷等其他因素，沒有按購地合同約定時間交地，引發涉稅風險。

二、建造期間土地使用稅計稅依據1.總計稅面積確定《城鎮土地使用稅暫行條例》第3條：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依規定稅額計算征收。國稅地字[1988]015號第6條：納稅人實際占用土地面積，指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準;尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。

注意，如納稅人實踐中非法占地開發，即土地使用權證明文件上四至界線和實地不一致，應按實地四至界線計算土地面積。

2.準確掌握免稅面積扣除

(1)經濟適用房用地和廉租房用地2019年1月1日至2020年12月31日期間，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。第一時間取得證明文件，及時提出免稅申請（財政部稅務總局公告2019年第61號 2019-4-15）

(2)其他優惠政策用途占地面積扣除。對其他符合優惠政策列明用途(學校、醫院、托兒所、幼兒園，小區外社會公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地、小區內荒山、林地、湖泊等尚未利用土地)的土地面積，因房地產企業尚在建造中，建成后上述優惠政策列明用途房產可能占地面積和規劃面積不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地對建造期間優惠政策列明用途土地面積是否適用優惠政策掌握不一，有的地方允許扣除，有的地方不允許扣除。