在參與的投融資項(xiàng)目中，除了通過融資工具進(jìn)行外部融資外，部分小型開發(fā)商作為土地方，也會(huì)通過引入大型開發(fā)商合作開發(fā)的方式，解決資金困難。

今天，誠惠實(shí)業(yè)小編來介紹房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點(diǎn)。

01

合作開發(fā)的概念及特征

根據(jù)《..人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“《土地使用權(quán)糾紛司法解釋》”）第十四條的有關(guān)規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

根據(jù)該規(guī)定，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開發(fā)是指合作各方以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

實(shí)踐中，市場主體常常以合作建房、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)建等形式進(jìn)行合作開發(fā)，但是否構(gòu)成法律意義上的合作開發(fā)，主要取決于具體合作模式是否符合共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。

司法實(shí)踐中，部分名為合作開發(fā)的商業(yè)操作，可能被認(rèn)定為其他合作形式。根據(jù)《土地使用權(quán)糾紛司法解釋》的有關(guān)規(guī)定，具體認(rèn)定如下：

根據(jù)以上規(guī)定及司法實(shí)踐可以看出，一旦當(dāng)事人在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定合作一方不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是享受“固定收益”的，則司法上將根據(jù)該方享受 “固定收益”的具體形式認(rèn)定合同性質(zhì)。

實(shí)操中還存在名為合作開發(fā)，實(shí)為代建等做法。一旦發(fā)生爭議，受損一方都有可能無法按照合作開發(fā)主張相關(guān)權(quán)益。

建議，如果合作開發(fā)確系合作各方的真實(shí)合意，則合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)合作一方不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是享受“固定收益”的約定。

陜西房產(chǎn)開發(fā)

02

引入合作方的模式

一般來說，土地方引入合作方，除了融資需求外，可能也有品牌、市場等多種戰(zhàn)略考量。

基于不同的戰(zhàn)略考量，合作開發(fā)可以采用不同的模式。有的觀點(diǎn)將合作開發(fā)概括為四大模式、六大模式，乃至十大模式。

從法律的角度切入，合作開發(fā)可以概括為兩種模式：

（1）法人型；

（2）合同型（也有觀點(diǎn)認(rèn)為還有“合伙型”）。

所謂法人型，即合作各方以項(xiàng)目公司為平臺(tái)，通過持有項(xiàng)目公司股權(quán)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)。

而所謂合同型，即合作各方不成立項(xiàng)目公司，僅僅通過協(xié)議約定的形式進(jìn)行合作開發(fā)（為了項(xiàng)目管理需要可能會(huì)搭建臨時(shí)項(xiàng)目部等機(jī)構(gòu)，但該等機(jī)構(gòu)并無法人地位）。

實(shí)操中，以法人型合作開發(fā)更為常見。合作各方構(gòu)建法人型合作開發(fā)的主要方式包括：

（1）共同設(shè)立項(xiàng)目公司；

（2）合作方增資取得項(xiàng)目公司股權(quán)；

（3）合作方通過股權(quán)收購取得項(xiàng)目公司股權(quán)。